Investasi Condotel

 

Apa itu Condotel?

Istilah condotel merupakan gabungan dari condominium dan hotel, merupakan bangunan dengan bentuk seperti apartemen tetapi dikelola oleh manajemen hotel tertentu. Condotel memiliki tempat tidur, kamar mandi dan wardrobe selayaknya hotel berbintang dan furniture lengkap senyaman hotel. Beda dengan apartemen adalah kita tidak usah repot mencari penyewa karena sudah diurusi pihak manajemen hotel. Pemilik tidak bisa tinggal di condotel seenaknya karena sudah dianggap disewakan, akan tetapi biasanya pemilik diberi jatah tertentu untuk menginap gratis per tahun biasanya selama 21 hari. Beda dengan hotel adalah masyarakat bisa memiliki kamar-kamar yang dijual.

Mengapa Condotel?

Pada masa-masa suku bunga deposito yang rendah saat sekarang ini maka condotel bisa menjadi alternatif investasi yang lebih menguntungkan. Saat artikel ini ditulis suku bunga bank umum maksimal yang dijamin LPS adalah sebesar 5.5% per tahun dipotong pajak 20%, sedangkan investasi condotel bervariasi antara 8% per tahun sampai 24% per tahun, pajak dilaporkan pada pajak penghasilan. Pembelian condotel kerap mendapatkan diskon maupun bonus pada saat pre-launching apalagi bila membeli dengan sistem cash keras. Beberapa developer bahkan ada yang menawarkan pilihan untuk buy back pada tahun tertentu, dengan syarat dan ketentuan yang berlaku tentunya. Keuntungan operational diperoleh setelah condotel selesai dibangun, biasanya dengan sistem bagi hasil, misalnya 60% untuk owner, 40% untuk manajemen hotel. Keuntungan lain adalah naiknya nilai property sehingga setelah beberapa tahun kita bisa mendapatkan capital gain.


Kesimpulan

Keuntungan condotel terdiri dari beberapa bagian :

1. Bunga pre-development

Bila kita membeli condotel saat pre launching maka kita akan mendapatkan bunga dari nilai yang kita bayarkan karena saat itu bangunan fisik condotel belum dibangun. Besarnya bunga antara 8-24 % per tahun.

2. Keuntungan Operasional

Saat kondotel sudah selesai dibangun maka baru dapat dioperasikan. Keuntungan didapat dengan sistem bagi hasil, ada yang 80 : 20, 60 : 40 sampai 50 :50.

Rumusnya : tarif condotel per malam x 365 hari x okupansi x presentase owner

3. Capital Gain

Seperti kita ketahui harga properti cenderung meningkat sehingga seperti properti pada umumnya maka setelah beberapa tahun bisa kita jual dengan harga yang lebih tinggi dibandingkan saat membeli.
4. Bonus, diskon dan freestay
Bonus didapat saat membeli misalkan gadget bahkan ada yang memberi bonus gratis mobil bila membeli beberapa unit. Diskon didapat bila kita membeli saat prelaunching atau cash keras. Freestay : dengan membeli condotel kita bisa merasakan tinggal di ruang senyaman hotel dengan fasilitas hotel berbintang selama beberapa waktu tertentu dengan gratis.

Setting Investasi

Saatnya belajar mengatur settingan investasi, mana yang harus ditambah, mana yang harus dikurangi. Tidak ada yang lebih baik saat menghadapi krisis atau situasi yang tidak menentu ini dengan cash. Kita tidak tahu apa yang akan terjadi, bisa saja krisis terjadi hari ini, esok, seminggu lagi, tahun depan atau bahkan tidak terjadi apa-apa. Hanya dengan persiapan yang baik kita akan berhasil melewati krisis ekonomi bila memang itu terjadi. Anggap saja situasi tidak jelas, maka apa yang harus dilakukan?

Setting :

• Cash ditumpuk, disimpan dalam deposito berjangka 1 bulan.
• Tanah ditahan, karena secara lokal akan booming setelah 2013. Tidak belanja tanah dulu.
• Emas ditahan karena jumlahnya tak seberapa dan kecenderungan naik, bila turunpun tinggal beli saja.
• Mobil bila masih baik tidak usah ganti lagi.

Bila terjadi krisis :

• Cairkan deposito, beli apa saja yang murah ( unit link, obligasi )
• Tanah ditahan untuk ketenteraman hati
• Emas bila naik dicairkan

Setelah krisis berakhir :

• Cairkan unit link/obligasi
• Cash untuk memborong emas bila turun
• Menunggu krisis berikutnya

Bila tidak terjadi krisis :

• Biarkan di deposito, sesekali melirik obligasi
• Belajar investasi saham
  

Deposito : kecil namun menyimpan potensial

Setelah berbagai macam investasi dicoba, kini saya melirik salah satu perangkat investasi yang paling sederhana yaitu deposito. Sederhana karena caranya memang gampang, dan yang penting adalah likuiditasnya. Deposito ini bahkan sudah saya lakukan saat masih kuliah dulu dan merupakan investasi yg pertama kali saya lakukan. Cukup datang ke bank menemui CSO, menentukan berapa yang mau dideposit lalu pulang, sebulan lagi kelihatan hasilnya. Di sini saya tidak akan membahas tentang apa itu deposito dan hitung-hitungannya, melainkan memanfaatkan deposito sebagai simpanan potensial yang bisa sangat menguntungkan.

Deposito merupakan jenis investasi yang sangat minim risiko, sehingga hasil yang didapat juga cukup minim. Bunga deposito bervariasi dan memilki pilihan jangka yang bervariasi pula, biasanya 1, 3, 6 dan 12 bulan. Bila diambil sebelum jatuh tempo akan dikenakan penalti. Hati-hati memilih bank yang menawarkan bunga tinggi, karena deposito yang dijamin pemerintah bunganya tidak boleh melebihi bunga yang ditetapkan LPS (Lembaga Penjamin Simpanan).

Menyimpan uang di tabungan akan memperoleh bunga yang sangat kecil sehingga nilai uang cenderung tergerus oleh inflasi. Menyimpan uang dalam bentuk deposito tujuannya tidak untuk memperoleh keuntungan, tetapi sekadar menjaga nilai uang dari ancaman inflasi. Deposito akan menguntungkan apabila likuid, artinya mudah dicairkan, sehingga pilihan strategi saat ini adalah jangka 1 bulan. Artinya kita lihat situasi saat ini misalnya terjadi krisis, sehingga nilai rupiah ikut tergerus tidak usah khawatir, karena biasanya harga2 saham, obligasi, reksadana maupun unit link juga akan jatuh. Saat krisis itulah dimana pentingnya memegang uang tunai atau memiliki likuiditas yang tinggi karena akan banyak pilihan investasi yang sesuai. Misalnya saat ini krisis di Eropa akan menjalar ke seluruh dunia dan suatu saat harga2 saham jatuh, bila tidak punya uang tunai akan sangat sulit membeli saham2 yang kebetulan sudah murah. Top up unit link juga sebaiknya menunggu harganya jatuh, sehingga bisa dinikmati keuntungannya saat harga kembali normal. Menyiasati hal tersebut maka pilihan paling likuid adalah deposito, walau kecil bunganya tetapi potensinya besar.

Apakah strategi sudah benar?

Walaupun tender tol Cimanggis Cibitung telah dimenangkan oleh grup Bakrie tahun 2009 yang kemudian mendirikan PT Cimanggis Cibitung Tollways, sampai saat ini pembangunan belum juga dimulai. Hambatan terbesar adalah mengenai pembebasan tanah dan penentuan tarif tol yang belum disepakati. Pembebasan tanah mengalami kesulitan terutama plan melewati kawasan elit Kota WIsata yang sebenarnya sebelum Kota Wisata dibangun sudah ada master plan pembangunan ruas tol ini. Pemerintah melalui BPJT (Badan Pengatur Jalan Tol) menentukan status ruas tol ini ke dalam Persiapan PPJT, artinya masih 2 langkah lagi sebelum operasional yaitu PPJT dan operasional. Kira-kira butuh waktu 4 tahun dari mulai dibangun sampai beroperasinya ruas tol Cimanggis-Cibitung ini (pengadaan tanah 2 tahun, konstruksi 2 tahun).

Berikut adalah peta rencana ruas tol Cimanggis-Cibitung yang diambil dari http://bpjt.net


Sedangkan peta di bawah ini adalah titik-titik tanah yang ada :


Peta diperbesar :

Menjadi Petani

Saya berasal dari keluarga petani melalui jalur ayah, walaupun demikian ayah saya dan semua anak-anaknya tidak ada yang menjadi petani. Petani menurut saya merupakan profesi yang mulia karena tanpa kehadiran mereka maka kita bisa kelaparan.

Menanam benih sudah saya lakukan semenjak saya masih kecil sekitar usia 7 tahun. Waktu itu saat berkunjung ke tempat nenek di desa banyak terdapat butiran padi hasil panen. Iseng-iseng saya menanamnya dengan dibentuk pola tertentu dan saya cukup senang melihat hasilnya saat berkunjung kembali seminggu kemudian. Saat usia 10 tahun saya juga hobi bereksperimen dengan tanaman misalnya stek, cangkok maupun menanam dari biji langsung. Menanam sesuatu yang baik memang menjadi kesukaan saat itu. Saat sekarang memori itu terngiang mengapa tidak saya wujudkan secara nyata?

Januari 2011, tahun baru yang penuh tantangan ke depan. Bayangan inflasi karena kenaikan harga BBM yang dikemas pemerintah melalui kebijakan pembatasan premium tinggal menunggu waktu saja. Inflasi adalah berkurangnya nilai mata uang kita karena harga barang-barang menjadi lebih mahal. Menyimpan uang pada saat terjadi inflasi sama saja dengan membiarkan nilai uang kita tergerus. Atas pertimbangan itu maka saya batalkan rencana memiliki mobil baru dimana saya ingin mengganti mobil yang lama dengan 'mirip' Toyota Sienna pengganti Innova. Salah satunya adalah karena kabar tentang pergantian model tersebut juga belum jelas. Impian memiliki ruang usaha atau ruko di keramaian kota tempat tinggal ternyata lebih kuat dibandingkan memiliki mobil baru. Say goodbye to money...

Sawah seluas 4300m2 menjadi incaran, disamping harganya murah, menjual kembali juga lebih mudah karena petani pasti butuh tanah. Belum lagi tiap 3-4 bl sekali bisa menghasilkan 4-5 kuintal beras yang bisa kita petik hasilnya. Walaupun sawah ini saya miliki tetap tidak mengubah saya menjadi seorang petani karena tidak menggarapnya sendiri. Akan tetapi ini bisa menjadi mimpi di waktu kecil yang tampak nyata.

Sawah ini saya kode CLDK4300
pros : hasil bumi, perumahan

Menyatukan Beberapa Bidang

Sebelumnya saya telah membeli tanah 862m menghadap jalan. Dilanjutkan dengan 300m di sampingnya. Yang menarik adalah tanah di belakang keduanya cukup luas yaitu 2907m dan tidak mempunyai jalan karena telah saya tutup dengan kedua tanah sebelumnya. Ini berarti posisi tanah 2907 telah saya hadang. Tanah yang terhadang ini mau tidak mau akan dijual murah karena akses terdekat ke jalan harus melewati 2 tanah pertama. Kesempatan inipun tidak saya sia-siakan dengan mengakuisisi tanah 2907 tersebut. Dengan mengakuisisi tanah yang letaknya di belakang dengan harga murah, apabila disatukan maka nilainya akan sebanding dengan tanah yang di depan.

Tanah ini saya kode dengan CKGM2907.
pros : interchange, albacia, Harvest City

Land Investment

Berikut adalah data sementara yang ada beserta prospek tanah-tanah yang ada.

CJKL475
pros : Grand Wisata, cor

BRKG240
BRKG500
pros : interchange, pelebaran

BRKG403
BRKG170
pros : interchange, pelebaran

CMNG253
pros : pintu masuk tol (sudah jadi), pelebaran, menghubungkan tol utama dengan ibukota kecamatan, rumah dikontrakkan!

KTHY1110
pros : unknown, bamboo

CKGM1200
pros : Harvest City, Paspampres/SBY land, albacia

CKGM862
pros : interchange, Harvest City, albacia

CKGM300
pros : interchange, Harvest City, albacia

ORI006 : Kupon 9,35%

Sudah sejak sebulan yang lalu saya mendengar ORI006 akan ditawarkan pada akhir bulan ini. Yang menjadi pertanyaan sebenarnya adalah berapa kupon atau bunganya. Hari ini terjawab sudah bahwa ORI 006 ditawarkan dengan kupon 9,35% per tahun sebelum dipotong pajak.

ORI (Obligasi Republik Indonesia) merupakan salah satu bentuk SUN (Surat Utang Negara) yang bisa dijangkau oleh investor perorangan sehingga disebut ritel. Mengapa sesuai untuk perorangan, karena jumlah minimal yang bisa dibeli adalah sebesar 5 juta rupiah, yang mana jumlah tersebut cukup terjangkau bagi banyak kalangan perorangan. Pemerintah merasa perlu mengeluarkan obligasi (bond) karena berguna sebagai salah satu sumber pembiayaan APBN. Dengan sifatnya yang ritel, diharapkan ORI dapat menyerap dana masyarakat Indonesia (WNI) secara luas, sehingga masyarakat dapat berperan serta dalam pembangunan.

Memilih Agen Penjual
Biasanya kita memilih agen karena sebelumnya sudah ada pengalaman dengan agen tersebut atau kita memiliki rekening di bank yang juga bertindak sebagai agen, misal BCA, BNI, BRI dsb. Untuk Danareksa bisa memiliki rekening bank mana saja, akan tetapi bila memiliki rekening BCA dibebaskan biaya transfer.

Spread
Spread adalah rentang antara harga jual dan harga beli. Seperti membeli valas, ORI juga memiliki spread. Harga beli (agen membeli) biasanya lebih rendah dibandingkan dengan harga jual (agen menjual). Hal ini perlu dilakukan karena agen tidak mau merugi. Pada kondisi yang tidak menentu biasanya spread akan melebar, berkebalikan dengan kondisi stabil maka selisih harga jual dan beli tidak akan begitu banyak. Spread tiap agen berbeda-beda, dan bila anda ingin lebih aman maka pilihlah agen yang memberikan spread lebih kecil. Spread ini baru bisa kita lihat setelah masa settlement yaitu setelah ORI dilempar ke pasar sekunder di BEI (Bursa Efek Indonesia).

Langkah mudah memiliki ORI
Sebelumnya anda harus memiliki rekening di bank. Misalnya saya memiliki rekening di BNI, maka saya cukup mendatangi CSO bank BNI dan memesan ORI. Setelah itu anda akan diminta untuk membuka rekening sekuritas bank bersangkutan yaitu BNI Securities dengan mengisi formulir yang telah disediakan, kemudian transfer sejumlah dana dari rekening bank ke rekening sekuritas maka proses sudah selesai. Anda tinggal menunggu masa settlement yang kemudian akan menerima surat konfirmasi kepemilikan dari KSEI (Kustodian Sentral Efek Indonesia). Surat konfirmasi ini berguna bila suatu saat anda ingin menjual ORI.

Menghitung Bunga ORI
Sebelum anda berinvestasi tentunya anda ingin mengetahui berapa hasil yang akan diperoleh. Contoh apabila anda membeli ORI 006 dengan kupon sebesar 9,35% sebesar 5 juta rupiah maka perhitungannya adalah sebagai berikut :
Bunga kotor per tahun : 5.000.000 x 9,35% = 467.500
Bunga kotor per bulan : 467.500/12 = 38.958
Bila pajak bunga 20% maka pendapatan bunga bersih : 38.958 x 80% = 31.166
Bila pajak bunga 15% maka pendapatan bunga bersih : 38.958 x 85% = 33.144
Bila uang anda 100 juta dengan pajak bunga 20% maka : 100jt/5jt x 31.166 = 623.320
Enaknya, bunga ORI dapat anda terima setiap bulan dengan mengeceknya di ATM. Penerimaan bunga ORI sesuai dengan masa settlemen, misalnya tanggal 12. Akan tetapi apabila tanggal 12 bertepatan dengan hari libur bank maka bunga akan diterima setelah bank buka. Disamping itu bunga ORI akan diterima saat menjelang bank tutup yaitu sore hari, jadi jangan mengecek ATM pada tanggal 12 pagi karena biasanya bunga belum diterima.
O ya, bunga ORI apabila kita hitung lebih cermat maka nilainya bisa lebih besar karena prinsip bunga-berbunga. Bunga yang kita terima tiap bulan apabila kita diamkan akan berbunga sesuai bunga tabungan kita. Adakah yang bisa membantu perhitungannya?

Membeli ORI di pasar perdana atau sekunder?
Bila kita membeli ORI pada saat ditawarkan pertama kali artinya kita membeli di pasar perdana dan dikenakan harga 100%. Demikian pula bila kita memegang ORI sampai jatuh tempo maka kita akan menerima 100%. Ada untung rugi apabila kita membeli di pasar perdana maupun pasar sekunder, tergantung kecenderungan harga ORI akan naik atau akan turun. Bila ada kecenderungan harga ORI akan naik, maka lebih menguntungkan membeli ORI di pasar perdana. Bila ada kecenderungan harga ORI akan turun, maka sebaiknya membeli ORI di pasar sekunder (mendapat harga diskon). Untuk dapat memperkirakan harga ORI akan naik atau turun cukup sulit karena banyak faktor yang mempengaruhi, akan tetapi ada 2 faktor utama yang perlu diperhatikan yaitu nilai tukar rupiah dan suku bunga, dimana keduanya sangat dipengaruhi oleh inflasi.

Menjual ORI
Sebelum menjual ORI ada baiknya memantau harga ORI di http://web.bisnis.com/edisi-cetak/edisi-harian/tabel_obligasi/
Apabila harga ORI sudah mencapai level yang anda inginkan, datang saja ke agen penjual atau ke CSO bank yang bertindak sebagai agen. Siapkan dulu fotokopi KTP, fotokopi halaman depan buku rekening bank, surat konfirmasi kepemilikan asli dan nomor NPWP sebelum mendatangi agen. Di tempat agen anda boleh melihat harga ORI yang ditawarkan agen, karena harga agen dan harga pasar bisa berbeda. Dengan membayar 50.000 dan materai 6.000 maka sekitar 2 hari kerja rekening anda sudah terisi.

ORI006
Pokok-pokok ketentuan dan persyaratan Obligasi Negara Ritel seri ORI006 yang diterbitkan oleh Pemerintah adalah sebagai berikut:

1. Masa Penawaran: 24 Juli-7 Agustus 2009
2. Tanggal Penjatahan: 10 Agustus 2009
3. Tanggal Setelmen: 12 Agustus 2009
4. Tanggal Jatuh Tempo: 15 Agustus 2012
5. Minimum Pemesanan: Rp 5.000.000
6. Maksimum Pemesanan: Rp 3.000.000.000
7. Tingkat Kupon: 9,35% per tahun
8. Pembayaran Kupon: Tanggal 15 setiap bulan
9. Pembayaran Kupon Pertama Kali: Tanggal 15 September 2009

ORI006 dapat diperoleh dengan mendatangi agen-agen penjual yang ditunjuk pemerintah yaitu:

1. PT Bank Mandiri (Persero) Tbk
2. PT Trimegah Securities Tbk
3. PT Danareksa Sekuritas
4. PT Bank Central Asia Tbk
5. PT Bank Internasional Indonesia Tbk
6. PT Bank Permata Tbk
7. PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk
8. Citibank NA
9. PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk
10. PT Ciptadana Securities
11. PT Indo Premier Securities
12. The Hongkong and Shanghai Bank Corporation Limited
13. PT Bank CIMB Niaga Tbk
14. PT Bank Panin Tbk
15. Standard Chartered Bank
16. PT Reliance Securities Tbk
17. PT Bank Bukopin Tbk
18. PT Mega Capital Indonesia
19. PT Bank Mega Tbk
20. PT Bank OCBC NISP Tbk

Saran-saran
Alokasikan dana untuk membeli ORI bila anda tidak merencanakan kebutuhan yang penting dalam waktu dekat, misalnya membeli mobil, rumah, dsb. Hal ini perlu dilakukan sebagai antisipasi karena harga ORI bisa turun drastis seperti awal tahun 2009 ini dimana bila kita mencairkannya maka akan mendapatkan harga diskon yang cukup besar.

Nah, siapkah anda berinvestasi ORI?

Switching investment strategy : Land focused

Kali ini saya memutuskan untuk mengubah strategi investasi dari uang menjadi barang. Maksud saya porsi tabungan, deposito dan obligasi akan saya ubah menjadi tanah. Sebelumnya porsi investasi lebih banyak disimpan dalam bentuk obligasi, namun semenjak ORI005 saya jual maka porsinya sekarang menjadi fifty-fifty. Selama tiga tahun ke depan, hampir semua investasi akan dialihkan ke property khususnya tanah. Setelah target kepemilikan tanah tercapai maka keseimbangan investasi atau diversifikasi baru akan dimulai. Berikut ini alasan saya mengapa memilih strategi tersebut :

1. Akses mendapatkan tanah sedang terbuka luas.
2. Rencana pengembangan jalan yang diperkirakan tahun 2011 selesai, sehingga harus berpacu dengan waktu.
3. Presiden terpilih concern dengan pembangunan infrastruktur jalan, sehingga rencana yang telah dibuat kemungkinan akan dilanjutkan.
4. Krisis ekonomi yang belum jelas kapan akan berakhir membuat saya lebih tenang memegang tanah daripada uang.
5. Program KB yang terbengkalai dan belum jelas akan diperbaiki, membuat demand akan tanah selalu naik.
6. Harga minyak mau tak mau PASTI akan naik, sebelum ditemukannya sumber energi alternatif.
7. Anak yang masih kecil-kecil belum membutuhkan biaya sekolah yang banyak.
8. Harga tanah di lokasi yang memiliki akses masih banyak yang murah-murah.

Tentu saja strategi tersebut bisa berubah-ubah sesuai kondisi, akan tetapi untuk saat ini mari kita fokus : tanah.

(Selasa, 14 Juli 2009)

The Third Land: Building A New Foundation

Investasi tanah yang ketiga baru saja dilunasi. Seluas 573 m2 di daerah prospektif yang cepat berkembang, diapit oleh calon jalan besar dan perumahan yang sudah jadi. Investasi ini bagaikan menancapkan pondasi investasi tanah di Bekasi.

Beberapa konsep yang saya anut bagi investor tanah untuk pemula, selain yang sudah umum diantaranya adalah sebagai berikut :

1. Membeli pada harga yang masih murah. Tujuannya adalah supaya mendapatkan multiple effect yang setinggi mungkin dengan mempelajari rencana pengembangan jalan terlebih dahulu.
2. Tanah yang dibeli tidak perlu luas-luas. Tanah yang luas akan sulit untuk membelinya karena dana yang terbatas. Tanah yang luas juga akan mempersempit calon pembeli nantinya atau mempersempit pasar yang mampu membelinya. Ibaratnya membeli eceran tentu lebih mahal bila dibandingkan dengan membeli grosir. Bila digambarkan dengan angka mungkin cukup 300-800 m2 saja.
3. Tanah pekarangan bersertifikat lebih saya minati dengan alasan likuiditas dan legalitas.

Spesifikasi :
Lokasi : Kec. XXX Kab Bekasi.
Luas : 573 m2
Status : pekarangan
Surat : sertifikat
Bentuk : persegi panjang
Jalan : aspal, mobil lewat
Target tercepat likuidasi : 2012